从 “十四五” 的 “房住不炒、增加供给” 到 “十五五” 的 “高质量发展”，房地产政策的锚点转移，实则是对市场基本面变革的精准回应。对于紧盯行业动态的投资者与金融从业者而言，读懂这一转型逻辑，方能把握存量时代的核心机会。
市场格局已发生根本性逆转。1995 年我国城镇化率不足 30%，65 岁及以上人口占比仅 6.2%，增量需求驱动楼市高速增长；2024 年这两项数据升至 67% 和 15.6%，城镇化放缓与老龄化加剧叠加，供需拐点正式来临。国家统计局数据显示，2024 年新建商品房销售面积 97385 万平方米，同比下降 12.9%，而 2023 年下半年以来，多城二手房挂牌量持续处于历史高位。正如上海地产意见领袖白小姐所言，客群净增长为负的背景下，楼市已进入 “此消彼长” 的存量竞争阶段。
“十五五” 规划提出的 “增加改善性住房供给”，正是对这一变革的核心回应。财经评论员刘晓博直言，市场已从 “有没有” 转向 “好不好”，改善型需求成为新主线，而 “好房子” 的标准在政策与实践中愈发清晰。
展开剩余59%品质升级是核心内核。住建部部长倪虹明确要求建设 “安全舒适绿色智慧” 住宅，这与行业趋势高度契合。“德科未来城市” 总编辑刘德科指出，住宅工业化是品质提升关键，提高装修预制率可事半功倍；58 安居客研究院院长张波补充，绿色智慧将成标配，BIM 技术与智能家居将重塑行业生态。
安全保障体系是价值基石。倪虹提出建立房屋全生命周期安全管理制度，涵盖安全体检、管理资金与质量保险三大支柱。其中管理资金由业主缴纳与政府归集构成，保险制度引入市场化保障，彻底破解 “老房维修难” 痛点。
销售模式革新是底线保障。预售制引发的交付风险倒逼现房销售推进，克而瑞数据显示，商品住宅现房销售占比从 2019 年的 10% 升至 2025 年初的 33%，海南试点后新房投诉量下降 67% 的案例，印证了其对行业质量的倒逼作用。
值得注意的是，核心区位仍是价值锚点。2024 年杭州常住人口达 1262.4 万人，较上年增加 10.2 万人，人才流入显著；1-9 月一二线热点城市线上二手房找房人数占比超 6 成，大城市虹吸效应持续强化。
从规模扩张到品质提升，楼市转型不可逆。对于市场参与者而言，聚焦核心城市的绿色智慧现房、紧盯全生命周期安全保障的项目，方能在存量博弈中站稳脚跟。毕竟，能承载 “住得好、住得幸福” 需求的房子，才是穿越周期的硬通货。
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